Przy zakupie mieszkania, domu albo działki bardzo często pojawia się prośba o wpłatę części pieniędzy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Dla wielu kupujących „zaliczka” i „zadatek” brzmią podobnie, ale w praktyce oznaczają zupełnie inne konsekwencje. Różnica staje się najważniejsza wtedy, gdy umowa nie dochodzi do skutku – na przykład sprzedający się wycofuje, kupujący nie dostaje kredytu albo jedna ze stron nie dotrzymuje terminu.
Właśnie dlatego przy transakcjach finansowanych przez kredyty hipoteczne nie warto traktować tych pojęć zamiennie. To, co zostanie wpisane w umowie przedwstępnej, może zdecydować o tym, czy pieniądze wrócą do kupującego, czy przepadną.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka to najprościej część ceny wpłacona z góry na poczet przyszłej płatności. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zaliczka zostaje zaliczona na cenę mieszkania lub domu. Przykład: kupujący wpłaca 20 000 zł zaliczki, a przy akcie notarialnym dopłaca pozostałą część ceny.
Najważniejsze jest jednak to, że zaliczka nie pełni tak silnej funkcji zabezpieczającej jak zadatek. Jeśli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka co do zasady powinna zostać zwrócona stronie, która ją wpłaciła. Nie działa tu automatyczna zasada „przepada” albo „wraca podwójnie”.
Dlatego zaliczka jest zwykle bezpieczniejsza dla kupującego, zwłaszcza gdy zakup zależy od decyzji banku, kompletności dokumentów albo stanu prawnego nieruchomości. Z punktu widzenia sprzedającego daje jednak słabszą gwarancję, że kupujący rzeczywiście doprowadzi transakcję do końca.
Czym jest zadatek?
Zadatek jest uregulowany w Kodeksie cywilnym i ma znacznie mocniejsze skutki. Jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron nie wykona umowy.
Jeżeli kupujący wpłacił zadatek i bez podstawy wycofa się z transakcji, sprzedający może zadatek zatrzymać. Jeśli natomiast to sprzedający nie wykona umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Przy zadatku 20 000 zł oznacza to roszczenie w wysokości 40 000 zł.
Są też sytuacje, w których zadatek powinien zostać zwrócony bez podwajania. Dotyczy to m.in. rozwiązania umowy przez obie strony albo niewykonania jej z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce dlatego tak ważne jest, aby umowa przedwstępna jasno opisywała, co dzieje się z zadatkiem, gdy kupujący nie otrzyma kredytu.
Zadatek czy zaliczka przy kredycie hipotecznym?
Przy zakupie za gotówkę ryzyko jest prostsze do oceny. Przy zakupie na kredyt dochodzi bank, wycena nieruchomości, analiza zdolności kredytowej, dokumenty dochodowe i stan prawny mieszkania. To oznacza, że kupujący może chcieć kupić nieruchomość, ale mimo tego nie otrzyma finansowania.
Dlatego przy zakupie finansowanym przez kredyt hipoteczny szczególnie ważne są trzy zapisy: wysokość wpłaty, jej nazwa oraz warunki zwrotu. W umowie powinno być jasno napisane, czy dana kwota jest zaliczką, czy zadatkiem, w jakim terminie ma dojść do podpisania aktu notarialnego i co stanie się, jeśli bank odmówi udzielenia kredytu.
Warto też wcześniej sprawdzić, jak wygląda cały zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku oraz skąd wziąć wkład własny do kredytu hipotecznego, bo przedpłata dla sprzedającego to tylko jeden z elementów większego budżetu.
Co wpisać do umowy przedwstępnej?
Dobra umowa przedwstępna powinna chronić obie strony i nie może pozostawiać kluczowych kwestii „do dogadania później”. Przy zaliczce lub zadatku warto doprecyzować:
- dokładną kwotę wpłaty,
- czy jest to zaliczka, czy zadatek,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- sposób rozliczenia wpłaty przy akcie notarialnym,
- co dzieje się w razie odmowy kredytu,
- co dzieje się, jeśli problem dotyczy dokumentów albo stanu prawnego nieruchomości.
To ważne zarówno przy kredycie na mieszkanie, jak i przy kredycie na dom. Jeżeli zakup wiąże się z dużym zobowiązaniem, błędny zapis w umowie może kosztować więcej niż sama rata kredytu przez wiele miesięcy.
Reasumując
Zaliczka jest przedpłatą na poczet ceny i co do zasady podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Zadatek jest mocniejszym zabezpieczeniem umowy – może przepaść albo wrócić w podwójnej wysokości, zależnie od tego, która strona nie wykonała umowy.
Przy zakupie nieruchomości na kredyt najrozsądniej jest połączyć analizę umowy przedwstępnej z wcześniejszą oceną zdolności i realnych szans na finansowanie. W tym może pomóc doradca kredytowy w Radomiu, który sprawdzi możliwości kredytowe przed wpłatą pieniędzy i podpisaniem dokumentów.